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股市暴涨股民砸钱 房企趁机套取高额现金
文档来源:不动产研究所

股市暴涨股民砸钱 房企趁机套取高额现金

2015年06月09日

中国房地产报

http://www.china-crb.cn/resource.jsp?id=26572

股市暴涨,使其正在变相成为房企的圈钱工具。尤其那些善于讲故事抬升股价的房企,在股价大涨之后,通过配股、增发、减持等方式套现,使得股民资金源源流入公司资产负债表中。这样的玩法比起去年房企频频使用的股权质押融资要来得容易得多。

据不完全统计,今年以来,47家房企在A股或者H股密集扩股融资,仅仅是已经发布了定增方案的扩股融资案,合计融资额已然高达1200亿元人民币,是2014年全年的2倍以上,呈爆发态势。这样的再融资盛况在2007年股市、房市大涨之际也曾出现过。

“现在正是再融资的好时机,股市行情好,监管层面基本放开。有条件、有资格的房企都在抓紧通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上直接融资。而且,再融资成本低廉、期限长,优于银行贷款,更是低于信托、私募。”一位上市房企投资部人士对中房报记者表示。

而同时,另一组数据则是,大股东减持套现案例正在增多。有的谋求资本运作,有的纯粹是逢高套现,有的则借道减持变相融资。其中,中粮地产遭控股股东减持,套现2.445亿元;西藏三嘉制冷减持大名城3757万股,所得资金全部用于支持上市公司金控平台业务发展。

需警惕的是,配股、增发虽可帮助房企融资,但股价下跌导致的风险亦不容忽视,尤其在房地产市场尚未普遍回暖的情况下。

股权质押退居二线

理论上讲,股市的大涨,使得房企股权变得更值钱,股权质押也应该更能吸引信托、券商等投资机构的进入。不过,今年以来,房企股权质押却略显降温。据中房报记者根据公开市场资料统计,今年以来,有天地源、三湘股份、泰禾集团、中江地产、新华联、万通地产、新湖中宝、泛海控股、中弘控股等9家上市房企宣布股权质押公告。

5月29日,天地源4000万股股权被高新地产质押。5月3日,三湘股份第二大股东黄卫枝持有1.52亿股股份质押。3月17日、18日,泰禾投资共计将其持有的2885万股股份质押,累计质押股份占总股本的57.76%。3月19日,中江地产的控股股东中江集团将其持有公司的2000万股质押,累计质押股份占总股本35.87%。3月15日,新华联13405万股办理质押式回购用于融资,累积质押股数占总股本的53.07%。此外,万通地产8160万股遭控股股东质押;新湖中宝3096万股遭第一大股东质押,累计质押股份占总股本39.47%;泛海控股1.35亿股遭控股股东质押,累计已质押股份占总股本73.32%;中弘控股1.248亿股遭控股股东质押,累计质押股份占总股本的34.86%。

不过,相比前两年国内A股再融资大门关闭期间,股权质押融资曾经是房企的救命稻草,很多房企所质押的股权数量过半,甚至有大股东将所持股权质押殆尽。2014年A股上市公司的股权质押规模同比增长近44%。

用益信托分析师帅国让对中房报记者表示,当前股价上涨虽然有利于房企股权质押,但房企借助信托融资的成本仍然是比较高的,加上目前整个房地产行业并没有出现完全复苏迹象。一旦股价下跌,导致追加质押,股权遭冻结会引起上市公司控制权风险。

而A股再融资大门开启,使得上市房企不再局限于股权质押,而是有了更低廉安全且便捷的融资方式——股权再融资。

配股增发套取现金

5月份以来,房企密集扩股融资,已有11家企业先后公布扩股计划,合计融资276.65亿元。今年以来合计已经有47家内地房企在A股或港股发布了定增方案,合计融资额高达1200亿元人民币。其中,泛海控股、海航投资、豫园商城和保利地产的融资额度均超过百亿元。股权再融资已经成为A股上市公司重要的资金来源。

6月1日,五洲国际宣布,拟以每股1.42元配售3.27亿股新股,较前一日收市价折让约17.4%。拟集资净额约4.6亿港元。5月26日,华润置地则完成一笔4亿股的配股融资,按照每股净认购价25.14港元,为其自身增添101亿港元的所得款净额。华润置地将把这部分资金用作未来收购土地储备、开发成本及一般营运。中国置业投资也于近日完成配售25亿股,筹资2.46亿元。

此外,恒大拟配售8.2亿股新股,所得款项净额约46亿港元;旭辉控股公告拟配售6亿股,筹资13.04亿港元;禹洲地产拟折让6.94%配售3.6亿股,筹资7.92亿港元;中建置地公告拟配售42.8亿股,筹资1.07亿港元。

上海易居房地产研究员严跃进在接受中房报记者采访时表示,房企热衷配股增发,希望借此在后续拿地和项目销售方面获取流动资金,这是房企高杠杆运营的必然要求。

房地产资深财经评论员黄立冲分析指出,频繁的配售动作,也是为未来债权融资铺路。“过去情况是房企资本充足率不够,导致债券融资杠杆越来越大,那么通过配股来改善资本状况,也能够使发债额度更大一些。”

在严跃进看来,房企再融资能否通过,取决于三方面,一是政策面,当前证监会对于房企再融资基本放开;二是企业经营业绩,如果过去三年内企业经营业绩比较优秀,且近一年的经营业绩有比较好的增长,那么在配股等方面通过的可能性是很大的;三看投资者是否信任,如果投资者看好此类企业新业务和后续发展前景,则完全会积极认购。

近日,大悦城地产的供股融资,获得了超额认购2.8亿股股份,所得款项净额63.64亿港元。华润置业、中国置业投资的配股也均获得了成功。

不过,严跃进表示,房企在去库存困难的情况下,借助股权融资方式来维系经营,往往都是在做承诺,对于后续经营业绩能否提振其实并非完全有把握。

减持套现 完美一跃

5月份以来,大股东“跑路”现象不断涌现。同花顺数据显示,5月沪深两市上市公司大股东净减持60多亿股,合计金额近900亿元。大股东减持理由多种多样,有的谋求资本运作,有的纯粹是逢高套现,更有甚者不惜违规抛售。

这种情况出现在上市房企密集配股之际,不得不让人怀疑,房企是要借股票大涨获利套现。

6月2日,国兴融达地产股份有限公司公告称,2015年5月19日至2015年6月1日,公司股东北京融达投资有限公司通过集中竞价交易方式减持公司500.98万股,占总股本2.77%;此前的5月13日,北京融达投资有限公司已减持公司股份256.97万股,占总股本的1.42%。沈阳商业城股份有限公司则于6月3日被控股股东中兆投资减持891万股,占总股本的5%。

5月3日,中粮地产公告遭控股股东中粮集团减持,中粮集团此举套现2.445亿元。这也是中粮集团近期的第二次减持动作。4月24日至4月28日,中粮集团曾通过二级市场集中竞价交易方式减持公司2760万股,减持股份数量占总股本的1.52%。

而金科股份大股东则两度抛股套现。一次是在3月24日,金科股份股东重庆渝富资产经营管理集团减持公司股票1364.42万股,占总股本的0.99%,套现2.65亿元。一次是5月7日,公司实际控制人黄红云、陶虹遐夫妇于5月6日至7日通过大宗交易减持公司股份2.07亿股,占总股本的5%。减持均价7.34元/股,共套现15.18亿元。

此外,5月28日,西藏三嘉制冷减持大名城3757万股;天津松江遭股东减持1448万股;北京首旅酒店减持外运发展180万股,套现4080万元。

对此,严跃进指出,从房企套利的做法看,部分房企会通过大股东持股方式来推高股票,进而促使房价上涨。而一旦到达高位后,会通过抛售股票方式来获利。而这样的大股东变相把集团资金套现出去,最后会转到集团管理层手中。从而做得不知不觉,但却坑了一回中小股民。

 

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